(Projektdaten)

Art des Projektes

Studie

Auftraggeber

BayernLabo in Kooperation mit LBImmoWert, Bayern LB, GBW AG und GEWOFAG Holding GmbH

Projektjahr

2011

Projektbeteiligte

Prof. Peter Ebner, Hermann Stegschuster , Verena Kyrein, Jörg Lammers, Dr. Wolfgang Rid

ANSÄTZE ZUR BEURTEILUNG DER NACHHALTIGKEIT VON WOHNIMMOBILIEN

Studie zur Bewertung der Nachhaltigkeit von Wohnimmobilien

Der Begriff der Nachhaltigkeit hat seit der Ölkrise 1973 und insbesondere seit der Konferenz der Vereinten Nationen über Umwelt und Entwicklung 1992 in Rio de Janeiro große öffentliche Wirksamkeit entfaltet. „Nachhaltigkeit“ wird seither auch als Qualitätsmerkmal und Vermarktungsinstrument für Produkte, Dienstleistungen und Investments immer präsenter. Im Immobiliensektor wurde dieser Trend aufgegriffen und es wurden zahlreiche Systeme entwickelt, die eine Beurteilung der Nachhaltigkeit von Gebäuden und teilweise auch Stadtquartieren ermöglichen.

Grundlage für die theoretische Klärung des Begriffs der Nachhaltigkeit in der vorliegenden Studie sowie der Auseinandersetzung mit bestehenden Zertifizierungssystemen und Instrumenten ist das „Integrative Konzept nachhaltiger Entwicklung“ der Helmholtz-Gemeinschaft deutscher Forschungszentren (HGF). Die konstitutiven Grundsätze und die Prinzipien der Mehrdimensionalität von Nachhaltigkeit werden von der HGF in einem „Integrativen Konzept nachhaltiger Entwicklung“ kritisch untersucht und zu einem Analysewerkzeug operationalisiert.

Nach einer kritischen Diskussion der am Markt etablierten eindimensionalen (z. B. Immobilienwertermittlungsverordnung, EnEV) sowie mehrdimensionalen Instrumente (BREEAM, LEED, DGNB, ESI, WWB) zur Beurteilung der Nachhaltigkeit wird im Folgenden eine Grundkonzeption zur Entwicklung eines alternativen Instrumentes vorgestellt. Die Analyse der bestehenden Instrumente macht deutlich, dass grundlegende Aspekte nach Auffassung der Autoren bei der Bewertung der Nachhaltigkeit von Wohnimmobilien bisher unberücksichtigt bleiben. Dies betrifft zum Einen die Einbeziehung der regulativ-institutionellen Ebene als vierte Dimension der Definition von Nachhaltigkeit, zum Zweiten die verstärkte Berücksichtigung der beteiligten Stakeholder bzw. Akteure in die Beurteilung der Nachhaltigkeit, sowie zum Dritten die Einbindung des vorgeschlagenen Beurteilungskonzeptes in alle Phasen des Stadtentwicklungsprozesses.

Strukturmodell nach Erich Konter: “Architektur eines integrativen Konzepts nachhaltiger Entwicklung”

In der vorliegenden Untersuchung werden die ökologisch-physische, die ökonomische und die sozio-kulturelle Dimensionen, die aktuell der Begriffsdefinition von Nachhaltigkeit in Bezug auf Wohnimmobilien zugrunde liegen, um die regulativ-institutionelle Dimension ergänzt. Dadurch wird der Aspekt der Umsetzung von Nachhaltigkeit gestärkt, da die nachhaltige Qualität einer Wohnimmobilie wesentlich von der städtebaulichen Entwicklung beeinflusst wird: Ein Gebäude kann zwar ökonomisch und energetisch optimiert sein, das maximale Nachhaltigkeitspotential einer Wohnimmobilie kann aber nur ausgeschöpft werden, wenn die Beurteilung einer Wohnimmobilie über das Einzelgebäude hinausgreift und sich auf den Gesamtprozess und alle Phasen der Projektentwicklung erstreckt.

Im Rahmen der Studie wurden 233 Personen in Deutschland befragt, die unterschiedlichen Stakeholdern bzw. Akteuren des Themengebiets Bauen und Wohnen zuzuordnen sind: Investoren und Finanziers, Architekten und Fachingenieure, Immobilienbewerter, die kommunale Planungshoheit, Eigentümer und die Nutzer von Wohnraum wurden in dieser Befragung gebeten, Indikatoren des nachhaltigen Bauens aus ihrer Sicht auf einer Skala von 1 (= unwichtig) bis 5 (= wichtig) zu beurteilen. Die Befragungsergebnisse dienen der Identifizierung möglicher Konfliktpotentiale in der Beurteilung der Nachhaltigkeit aufgrund unterschiedlicher Interessenslagen aus Sicht der Stakeholder/Akteure. Zudem werden die Befragungsergebnisse dazu verwendet, generell (von allen Stakeholdern/Akteuren) unterdurchschnittlich bewertete Kriterien zu hinterfragen und diese von der Verwendung in einem alternativen Instrument zur Nachhaltigkeitsbeurteilung auszuschließen.

Die wesentliche Weiterentwicklung des vorgestellten alternativen Instruments im Vergleich zu den bestehenden Zertifizierungssystemen besteht zum einen darin, dass sich der ersten Ebene der Beurteilung von Nachhaltigkeit (Note oder %) zwei weitere anschließen, die wesentlich detailliertere akteursspezifische Informationen liefern: Die zweite Ebene der hier vorgestellten Grundkonzeption liefert die Informationen getrennt nach Interessensgruppen (stakeholderspezifische Aussagen), die dritte Ebene bündelt Handlungsempfehlungen für die am Realisierungsprozess beteiligten Disziplinen (Architekten, Stadttechnik, Gebäudetechnik, Städtebau, Wirtschaft etc.). Somit können die Projektbeteiligten mit Hilfe des alternativen Instruments die Nachhaltigkeit einer Wohnimmobilie in jeder Phase der Entwicklung bzw. Nutzung beurteilen und Informationen erhalten, welchen Beitrag sie zur Erhöhung der Nachhaltigkeit des Projekts leisten können. Damit wird der Forderung nach Transparenz der Ergebnisse Rechnung getragen.

Aufbau, Inhalt und Ablauf eines alternativen Instruments zur Bewertung von Nachhaltigkeit von Immobilien, Ebenen 01 – 04

AUFBAU UND INHALTE DES ALTERNATIVEN INSTRUMENTS

Das alternative Instrument folgt grundsätzlich dem Aufbau der Zertifizierungssysteme der DGNB bzw. des WWB in sechs Ebenen: Ziele, Qualitäten, Kriterien, Indikatoren, Gewichtung und Ergebnis. Die wesentlichen Unterschiede ergeben sich durch die Einbindung der verschiedenen Stakeholder in den „Programmierungsprozess“ des Werkzeugs mittels Befragung und der Differenzierung der Ergebnis-auswertung. Die sechs Ebenen des alternativen Instruments sind durch folgende Inhalte gekennzeichnet:

1.Ebene: Ziele

Gemäß dem Nachhaltigkeitsbegriff des HGF-Konzepts liegen dem Werkzeug die Einhaltung globaler Schutzziele und des Gerechtigkeitspostulats zu Grunde. Übertragen auf den Wohnimmobilienmarkt ist das Ziel die langfristige Berücksichtigung der Interessen der Stakeholder Umwelt, Nutzer, Finanzier und Planungshoheit unter Einbeziehung der Gleichrangigkeitsprämisse der vier Nachhaltigkeitsdimensionen Ökologie, Sozio-Kulturelles, Ökonomie und Regulation.

2.Ebene: Qualitäten und Kategorien

Die Interessensschwerpunkte der Stakeholder werden innerhalb der vier Dimensionen von Nachhaltigkeit in zehn Kategorien zusammengefasst: Ressourcen, Standort und Städtebau, Gesundheit und Raumklima, Architektur, Kosten, Nutzerbedürfnisse, Nutzerverhalten und -beteiligung, Sicherheit, staatliche Verordnungen und Planungsprozess.

3.Ebene: Kriterien

Die Kriterien wurden aus der Perspektive der Stakeholder unter Einbeziehung der vier Nachhaltigkeitsdimensionen erfasst. Kategorien wie Kriterien wurden im Rahmen von Expertengesprächen weiter spezifiziert. Die durchgeführte Umfrage gibt Aufschluss über die grundsätzliche Relevanz der Kriterien aus Sicht aller Akteure und der verschiedenen Stakeholder. Dies kann zum Ausschluss unter-durchschnittlich bewerteter Kriterien genutzt werden. Darüber hinaus können mögliche Konflikte zwischen den Stakeholdern aufgrund unterschiedlicher Interessenslagen bestimmt werden und mit in die Konzeption des Instruments einfließen.

Diese Vorgehensweise ist als Prozess zu betrachten, der im Rahmen dieser Studie beispielhaft durchgeführt worden ist und einer weiteren Vertiefung bedarf. Eine abschließende Festlegung hinsichtlich der Auswahl von Kriterien ist zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht möglich. Nach Auffassung der Verfasser sollte die Kriterienliste bspw. in einem weiteren Schritt nach Vorbild des ESI reduziert werden, um das Ergebnis nachvollziehbarer und den Bewertungsweg einfacher gestalten zu können.

Aufbau, Inhalt und Ablauf eines alternativen Instruments zur Bewertung von Nachhaltigkeit von Immobilien, Ebenen 05 – 06

4.Ebene: Indikatoren

Die unter Beteiligung der Stakeholder ausgewählten Kategorien werden durch ein Entwicklerteam aus Experten mit quantitativen und qualitativen Indikatoren versehen; die Basis hierfür sind aktuelle wissenschaftliche Erkenntnisse sowie rechtliche Grundlagen. Die Indikatoren nehmen Bezug auf generelle Rahmenbedingungen wie technische Normen, Planungs- und Bauvorschriften sowie die unter-schiedlichen Interessen der beteiligten Stakeholder. Darüber hinaus ist der Einsatz von Benchmarks im Hinblick auf die unterschiedlichen Interessenslagen und Wissensstände der beteiligten Akteure sinnvoll.

5.Ebene: Gewichtung

Die Gewichtung der Indikatoren für den Bewertungsprozess der Nachhaltigkeit wird mittels verschiedener Analysemethoden (Nutzwert-, Wirtschaftlichkeits-, Sensitivitäts-, Lebenszyklusanalyse etc.) evaluiert. Als Verfahren zu einer systemisch orientierten Gewichtung der einzelnen Kriterien kann das WWB als beispielhaft genannt werden. Darin werden aktive und reaktive Kriterien durch eine Sensitivitätsanalyse bestimmt und dementsprechend mit Eigen- und Fremdgewichtung in das Bewertungs-system aufgenommen. Desgleichen unterzieht das ESI-Verfahren die Eintretenswahrscheinlichkeit von Szenarien ebenfalls einer Sensitivitätsanalyse und nutzt diese für die Gewichtung der Kriterien. Ferner wird die Beurteilung der Stakeholder (im Rahmen der Studie mittels Fragebogen durchgeführt) als weitere Grundlage zur Gewichtung der Kriterien genutzt.

6.Ebene: Ergebnisse

Die Auswertung des Ergebnisses erfolgt auf drei Ebenen:

1: Gesamtperformance Nachhaltigkeit

In Ebene 1 erfolgt ein voll- und teilaggregiertes Rating der Nachhaltigkeitsdimensionen in Form einer Note oder in % analog DGNB oder WWB.

2: Nachhaltigkeit aus Perspektive der Stakeholder

In Ebene 2 erfolgt ein teilaggregiertes Rating: Stakeholderspezifische Informationen werden in Form von Kennwerten in Soll-Ist-Vergleichen (Veranschaulichung durch Benchmarks) aufbereitet und die Kriterien nach Präferenz der Akteure (Auswertung Fragebogen) zusammengestellt.

3: Disziplinäre Nachhaltigkeit

In Ebene 3 wird ein teilaggregiertes Ergebnis ermittelt und nach Disziplinen zusammengefasste Aussagen zu Projektphasen in Form von Handlungsanweisungen erteilt.